一線城市全面落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。nET貴州163_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_163貴州人事考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)
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9月1日晚間，上海、北京相繼發(fā)布政策全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。在此之前，廣州、深圳已于8月30日?qǐng)?zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策。
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至此，北上廣深四個(gè)一線城市已全部落實(shí)首套“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
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北上跟進(jìn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”
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為更好滿足剛性和改善性住房需求，使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，9月1日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，執(zhí)行購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。
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通知規(guī)定，自9月2日起，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在上海市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
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同日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行北京市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局亦發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，自9月1日起，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
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中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，四個(gè)一線城市全部落實(shí)首套“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，政策信號(hào)明顯，預(yù)計(jì)將極大修復(fù)市場(chǎng)情緒和預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。
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換房人群購(gòu)房門(mén)檻和成本明顯下降
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易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，認(rèn)房不認(rèn)貸政策，通俗來(lái)說(shuō)，就是希望把更多購(gòu)房群體和購(gòu)房需求納入到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中。納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，可以實(shí)實(shí)在在地降低首付比例和房貸利率。
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從政策效果上看，由于北京、上海原本的二套房首付比例較高，因此市場(chǎng)原猜測(cè)將“有條件”放開(kāi)認(rèn)房認(rèn)貸。不過(guò)，此次兩地出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，并未設(shè)置前提條件，業(yè)內(nèi)認(rèn)為落地效果更加明顯。
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舉例來(lái)說(shuō)，當(dāng)前上海一套新房平均總價(jià)大概為500萬(wàn)元。政策前，二套房最高比例（認(rèn)購(gòu)非普通住宅）為70%，即首付款需要350萬(wàn)元。而按照現(xiàn)在新政策，若納入到首套房的認(rèn)定范疇，那么首付款大約需要175萬(wàn)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)款的35%。
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同樣，納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，其房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬(wàn)、30年期等額本息計(jì)算，其利息總支出約為198萬(wàn)，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬(wàn)，月供約為10193元/月。對(duì)比來(lái)看，利息總支出減少近31萬(wàn)元，月供減少約851元/月。
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另以北京為例，北京無(wú)房有貸款記錄的購(gòu)房家庭，首付比例將由“普宅60%/非普宅80%”調(diào)整為“普宅35%/非普宅40%”。以總價(jià)400萬(wàn)住房計(jì)算，普通住房的首付將減少100萬(wàn)元，非普通住宅的首付將減少160萬(wàn)元。房貸利率將由5.25%降至4.75%，下降50個(gè)基點(diǎn)，以300萬(wàn)貸款為例，按25年等額本息計(jì)算，利息將減少26.21萬(wàn)元，購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本明顯下降，或明顯促進(jìn)無(wú)房有貸款記錄以及賣一買(mǎi)一購(gòu)房需求入市。
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“金九銀十”市場(chǎng)可期
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陳文靜指出，近期監(jiān)管部門(mén)落地多項(xiàng)政策利好，一線城市已全面落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，接下來(lái)，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關(guān)舉措，政策暖風(fēng)頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一波向上行情，“金九銀十”市場(chǎng)可期，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸修復(fù)。未來(lái)4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否企穩(wěn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)至關(guān)重要。
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諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙提到，一線城市是全國(guó)政策的風(fēng)向標(biāo)，其調(diào)整能大幅改善市場(chǎng)預(yù)期，提振當(dāng)前的市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而能夠帶動(dòng)全國(guó)的樓市的企穩(wěn)。
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針對(duì)購(gòu)房者關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，王小嬙認(rèn)為，新政后，短期對(duì)成交量有明顯的促進(jìn)作用，對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)相對(duì)滯后，但也起到企穩(wěn)的作用。
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嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要深入、精準(zhǔn)理解黨中央提及的“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的新表述。當(dāng)前上海等特大城市出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，和供求關(guān)系發(fā)生重大變化等新情況是有密切關(guān)系的。政策出臺(tái)后，一些合理的市場(chǎng)需求將逐步釋放，但當(dāng)前，購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)更加理性健康，房?jī)r(jià)將會(huì)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)和良好態(tài)勢(shì)。
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根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，除了一線城市外，目前武漢、中山、惠州、東莞、成都、重慶等城市已明確發(fā)文執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，短期其他二線和三四線城市將全面跟進(jìn)。
